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昨天跟大家分享游仙区石马镇东林场镇征地信息，共计13块地46.1967公顷，用地性质：军民融合产业园，今天再次传来游仙区两大消息：小枧片区146亩优质江景地块成功二次转让，七姓坝片区两块地合计155.37亩出拍卖出让公告，这几则消息无疑让整个绵阳房地产界沸腾了。

从开年至今，居住用地拍卖进行了两次，第一次4月29日，四宗地均位于仙海黄金村，共计279亩，根据用地规划指标，四宗地均定位为改善甚至终极改善类产品，结局为流拍。第二次5月27日，三宗地共计137.4亩，花园南街10.66亩和杨家万和村62.03亩成交，最大地块也是配套设施最优越地块，御营坝64.71亩又流拍。

这难道是中了2020年年底拍地的魔咒？最大地块终极命运都是流拍？NO,NO,NO，各大开发商都等待着性价比更高的土地出现，机会或许到来了。

一、小枧片区146亩优质江景地块由华宇集团拿下，成功二次转让

目光回到2020年12月初，本地块拍卖当天。

85号地块信息：

地块位置：游仙区小枧镇大河村

土地面积：97581.76㎡（146.37亩）

规划用地性质：二类居住用地（商业建筑面积≤10%总计容建筑面积）

容积率：≤2.8

建筑限高：≤60米

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

当天拍卖情况，被绵投集团以超11亿总金额拿下！

起拍楼面地价：2905.81 元/㎡

成交楼面地价：4172.14元/㎡

溢价率：43.6%

来看一下周边配套，紧邻小枧湿地生态公园，周边游仙区妇女儿童医院、富乐国际学校、三江幼儿园、富乐中学、小枧沟初级中学，医疗、教育一应俱全，一江之隔的经开万达CBD，更吸引人目光的是拥有一线江景视线，说他配套差，没人会相信。

有发展空间的地方周边住宅项目也云集，85号地块在众多优质开发商包围中，置信丽都花园城、南城水岸、优品道邦泰·公园府、金科骏邦美院、富临绵州水郡，都围绕在它周围。

如此好的地块为何会遭二次转让？

对开发商来说最大问题是地块开发难易程度以及利润高低问题，根据用地规划指标以及拍地成本，就能大致算出，综合看85号地块规划为高层住宅搭配底商，是目前大家在市面上见到占比最高的开发模式，打造刚需盘，但拍地4172.14元/㎡的成本是定的，其利润高低就考验开发商手艺，有能力的开发商很多，绵投同样有能力，但无精力。

千亩滨江大盘首期封面作品——嘉远·璟上江澜，千亩大盘，说是一个镇也不为过，是目前绵投的精力所在，接待中心暨样板间预计将于6月5日正式亮相，在亮相前两天成功转让出如此优越地块，也为绵投集团专心打造城南项目提供了物质和资金条件。

嘉远·璟上江澜效果图

而85号地块也是华宇集团在继华宇·锦绣玺岸之后在绵阳拿下的第二块地，作为绵阳新晋中高端居住生态片区——小枧片区，花12.35亿元收入囊中，也是华宇集团花重金再次打开绵阳市场的一步，让85号地块成交楼面单价上涨近400元/㎡，达4520元/㎡，接下来就让我们拭目以待华宇上市作品。

二、七姓坝片区两块地合计155.37亩拍卖出让公告

不出所料，二季度最后一个月初就上新184.45亩二类居住用地兼容商业用地公告，其中155.37亩为游仙区石马镇七姓坝片区，26.84亩位于经开区塘汛街道，2.24亩位于高新区凝祥寺居委会菩提寺村，着重聊一下七姓坝片区。

是否很耳熟？没错！七姓坝片区规划工作早在2019年8月绵阳市自然资源和规划局就提出论证，2020年7月将详细规划方案进行了公示，在2021年1月进行了修编，最终于2021年2月20日获绵阳市政府正式批复实施。从论证到批复，用时半年，而本次拍地信息，则是正式批复后七姓坝片区第一次拍地，搭上高速发展快车，是各大开发商开发宗旨。

根据最后一次公示能看出，七姓坝片区的规划着实吸引人： 

一、规划范围及规模：西邻涪江，北临二环路，东接科学城，南至九院七区，总面积约3.2平方公里。

二、规划调整内容

（一） 目标愿景

规划定位：“山水融城、活力水岸、生态住区”。

规划规模：建设用地面积2.94平方公里，人口约4.8万人。

（二） 功能结构

规划结构为“一核、一轴、三组团”。

一核：生活休闲服务核。在规划区中部，融合商业、休闲等功能打造片区综合服务中心，构建片区核心；一轴：区域生活发展轴。规划依托科学城大道，强化规划区与科技城集中发展区北翼、中心城区之间的联系，助力中心城区北拓发展；三组团：九院配套组团、传统生活组团、滨江生活组团。

规划鸟瞰效果图

（三） 公共配套设施规划

规划形成1个十五分钟生活圈，4个五分钟生活圈。十五分钟生活圈规划布置初中、小学、社区服务中心、文化活动中心、大中型多功能运动场地等设施，医疗、养老设施与石马镇区共享。五分钟生活圈规划布置幼儿园、小型多功能运动场地等设施。

公共服务设施规划图

（四）道路交通规划

区域内道路分为主干路、次干路和支路三个等级。整体形成“一横、一纵、一环”的路网格局。

公共交通：规划形成“快速公交+一般公交”的公共交通网络。设置快速公交，提升片区与石马镇区、中心城区之间的交通出行。一般公交结合红岩路设置公交线路，提升片区与涪江线的出行便利度， 便于居民到青义、龙门、圣水寺片区等区域的出行。在片区内构建公交环线，增强片区内部交通出行便利度。

慢行系统：构建城市-组团-社区三个级别的绿道系统，绿道系统为骨架，形成区域内部的慢行系统网络。

道路系统规划图

（五）绿地景观系统

打造“300米见绿，500米见园，1公里进林带，3公里进森林”的绿地系统为目标，形成“大集中、小分散”的绿地格局，提升规划区环境品质，建设环境优美、显山露水的园林城市。

规划形成“一心、一带、三廊、多点”的绿地景观系统。其中“一心”即依托地埋式污水处理厂建设片区公共绿心；“一带”为涪江生态景观带；“三廊”为莲华寺-圣水寺、 后山-圣水寺、后山-宝塔山三大通廊；“多点”即多个点状公园、游园。

绿地景观系统规划图

这样的规划无异于打造第二个绵阳生态居住高地，第一个要数小枧，富临拿地之后，绵州水郡的上市成功将小枧定位为生态改善之地。而本次的七姓坝同样由政府大力支持，随着各方面配套设施的完善，开发商拿地兴趣更高。

再来看两块地要求，从建筑高度、建筑密度来看，两块地规划为洋房以及小高层可能性较大，能成为七姓坝片区开篇代表性作品。

经开区塘汛地块位于经开区塘汛街道中心社区一组和中心社区二组，从地图上能看出，对面是卓信·金楠天街，再远一点是金和天府，周边幼儿园、中学配套齐全，根据规划，打造为中小型刚需盘，出手较快。

高新区地块最小，位于高新区凝祥寺居委会菩提寺村，一块长狭带，占地面积也较小，刚需高层小户型产品可能性较大。

最近游仙区出镜率较高，总归似乎在向大家描述着一座生态、科技大成即将来临！