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去年以来，整个房地产行业面临的压力骤然加大。一方面，中央层面对房地产调控毫不手软，反复强调“房住不炒”和“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期），哪里出头就约谈哪里、打压哪里，可以说调控决心史上最大；另一方面，开发商先后面临三道红线、贷款收紧、土地集中拍卖等各种高压政策，房企销售压力巨大。

与此同时，中国城镇化进程已达60%，速度放慢带来需求释放的放缓，对于中国大多数城市来说，下一个十年，是房地产行业逐渐回归理性、回归健康的十年。

此种背景下的房地产营销机构，是利好还是利空？如何从长远着手，在新的竞争背景下，构建自己的护城河？

一、服务C端营销机构大有可为

毫无疑问，开发商对第三方渠道或经纪机构（以下统称为营销机构）已形成依赖。近年来，渠道成交占比已从最初的20%增长到50%，住宅渠道佣金也普通涨到了2%-3%，达到甚至超过二手房佣金水平。此种情况下，各大开发商开始尝试自建获客平台、自建渠道，但除恒大等少数品牌开发商取得一定效果外，大多数房企对第三方营销机构的依赖仍然是有增无减。

究期原因，一是随着中国轰轰烈烈的城市化进程，大多数城市版图都在快速扩大，购房者线下看房的时间成本、精力成本都在快速增加，通过第三方专业带看、专车接送、一次带看多个楼盘，已形成习惯；二是5G时代，移动互联网快速普及，购房者通过线上看房找房，已越来越便利，同时线上房产内容越来越丰富、体验越来越好，线上服务者对购房客户形成了全方位的截流；第三点，也是最重要的一点，中国房地产进入下半场，闭着眼睛买房的时代已经过去，现在和未来购房，需要更多的专业知识、更强的专业能力，这是购房者比以往任何时候都更需要一个专业的第三方服务者的根本原因。某种程度上讲，在中国新房市场，已逐渐开始形成专业的买方经纪服务，行业也愿意为此而付费。

因此，下一个十年，定位C端的第三方营销服务机构，将大有可为。据行业人士估计，2020年中国新房市场佣金规模为4万亿，2021年将扩张到5.5万亿，这是一个足够很多弄潮儿施展的大蓝海。

二、服务者红利

传统的房地产营销机构和经纪服务，实话实说，体验非常差。经纪人天天打鸡血，为了卖房虽然很拼，但也坑蒙拐骗不择手段。这种现状导致的结果就是，整个房产经纪行业的社会评价非常差，职业尊荣感非常低。

当然，中国房地产高速发展二十年，总体上处于供不应求，似乎也不太需要高质量的服务。然而，中国房地产的下一个十年，购房者稀缺将成为常态，谁更让客户更信任，客户就更愿意跟谁走，话语权也牢牢将掌握在服务者手中。

整个房地产行业正处在大变局的浪潮中，服务于C端的房地产营销机构，正面临新一波的“服务”红利。然而，只有深刻认识到房地产服务的必要性和重要性，认识到房地产领域的专业性，并深刻地改造自己的服务能力，才能抓住这一波“服务”红利，这也是新时代营销机构最宽阔的护城河。

三、流量为王

虽然行业整体利好，但并不是万事大吉。服务购房者的前提条件是拥有购房者线索，而购房者整体的分散和稀缺，让获客成本越来越高。前文说过，城市骨架的延伸、5G对互联网的提速扩容、以及疫情对购房习惯的强势改变，使购房前线上化成为日常。购房者在作决策前，往往先在线上看房对比，再去挑选重点去线下实勘。这种购房路径的转变，意味着房地产行业的流量争夺已经由线下流量转变为线上流量。

可以说，是否拥有线上获客与服务能力、是否拥有线上平台与线下团队、是否拥有和掌握互联网工具和装备，是下一个十年获得竞争优势的基础。

不过，房地产营销阵地全面向线上转移，并不意味着线上卖房将取代线下卖房，未来的发展模式是“线上+线下”双轨并行，相互融合、相互赋能。比如，线上提供丰富实用的房源内容，线下提供专业周到的带看对比，带看后通过私域运营进行持续跟进、形成转化和转介，所有数据再归一汇总，形成更客观专业的大数据为后续服务提供依据，这才是一个完整的线上+线下服务逻辑。

四、结语

总体而言，大环境的剧变，给房地产营销带来机遇与红利，但也形成新的压力与挑战。应对变化，营销机构亟待数字化升级，逐步实现地产营销服务全流程的在线化和数据化，形成从线上到线下全服务能力的护城河。

为帮助营销机构提前布局未来，抢占趋势红利，牧子科技开发的牧子云房产SaaS系统，历经三年研发与跌代，已形成为房地产媒体、渠道/代理公司、二手房经纪公司等营销机构互联网升级进行保驾护航的能力。