对于今年下半年各大房企的情况,大家都心知肚明。
恒大、阳光100、蓝光、花样年、新力控股等数家房企先后债务违约,人心惶惶。
房地产行业正在进行新一轮的“优胜劣汰”。
01
楼市新走向:
优胜劣汰,国企扛旗
最近的土拍市场有个很明显的现象:国企扛大旗。
绵阳多次集中挂地,具有国资背景的本地企业共拿下了许多地块,占比超很大的百分比。
三道红线和银行两道红线下,资本开始动摇,行业洗牌的同时,大量民企相继暴雷,国企/央企开始发力,平时低调的央国企逐渐成为市场的主力。
由于央国企的融资成本和难度小,且国企和央企的现金流也比较充裕,拿地负担小,这也是今年以来国企和央企开始在土拍市场“横扫”的重要原因。
与之对比鲜明的是,知名民企相继爆雷,行业信用危机爆发,楼市热度骤降,土拍市场民营房企数量急剧下降。
02
千亿恒大被约谈,
2021何以就成了房企的爆雷年?
2021为何被称为房企暴雷年?小到中小企业,大到头部房企恒大,都未能幸免。
12月3日,恒大官宣无力偿还2.6亿美元债务,当晚就被广东官方约谈,向恒大派出工作组,推进企业风险处置工作。
图源 第一财经
(图片来自于绵阳西蜀网)
去年8月,央行给房企划出了“三道红线”,这是针对所有的开发商划出的三个标准:
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;
2、净负债率大于100%;
3、现金短债比小于1。
据某媒体发出的上市房企半年报整理数据,可以看到:
恒大的资产负债率已经达到123%,惊人的数字,其现金短债比只有0.67,这些数据都精准的踩在了三道红线之上(信息来源:澎pai新闻)。
图源 网络
表格显示,未踩中国家三根红线的企业有万科、保利、招商、世茂、金科、华润、华侨城、龙湖、中海、越秀、中国金茂、雅居乐、龙光、佳兆业。
其中国企/央企和有国资背景的企业占了64%。
如今,距离“三道红线”规定出炉一年多,各大房企的降负债情况也迎来了新的变化。
图源 新京报
总的来看,三道红线下合格的还是国央企居多,也zui靠谱。
(示意图 图源网络)
随着市场环境的变化,民企的高负债问题日益凸显,资金流不堪重负开始出现断流。
资金的问题直接导致房企在全国拿地速度放缓,拿地金额和数量急剧下跌。
相比之下,央企和国企的负债率低,资金流充足,拿地压力也没有那么大。
因此,今年是国有开发商大步迈进的一年,部分民营房企的市场份额开始被挤占。
2018年,是房地产飞速起飞的阶段,也是民企房企吸金膨胀的时期,那时的地产30强央/国企只有9家。
数据来源:CRIC、中国房地产测评中心
而如今的地产十强中,碧桂园、龙湖、融创、世茂外,剩下的中海、万科、保利、华润、招商、金地均为央企和国企。
03
接下来的绵阳楼市,
什么样的企业才能走赢?
要想被客户坚定选择,一定是满足以下两点的企业。
第一,资金链强劲的企业,也就是我们所说的大企业,多以国企和央企为主;
第二,产品力高的企业,造房子保质保量,这种多以绵阳的绵投、科发集团、长虹、九州集团等。
2022即将到来,房企已经没有捷径可走,足够的品牌力、优质的产品力和精准的运营能力决定了房企的未来。
央国企一路走来,稳扎稳打,在积累经验的同时也在不断创新。
以绵阳九州千城、四川长虹置业、为例身为国资背景企业,不仅“三道红线”全部绿档达标,而且产品获得各种大奖。
然除央国企外,实力强劲的民营企业也是能笑到zui后的那个。
以绵阳富临集团为例,富临集团作为一家民营性质百分百的绿档企业,财务资金稳健,产品设计过关,市场有口皆碑,各方面看都是“优等生”,在行情低迷时期仍能实现营收的持续增长。
(绵州水郡.源岛)
房地产市场的分化持续扩大,房子的jia值和宜居属性被越来越多人看中,但往往这些条件的基础就来自房企本身。
写在最后:
买房优先央国企,三道红线不达标的房企不要轻易碰,一个高质量、好品质的房子背后一定有一个实力强、信誉高的开发商。
高杠杆、拼规模、抢速度、搏业绩的上半年已经黯然离场,现在的南通楼市是一个更稳健的市场。
楼市维稳政策接踵而至,购房者买房时选择更为稳健的央/国企楼盘,基本不会出错。
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