正文

        这几天，成都的疫情牵动着我们所有四川人的心。

        除了每天在手机上刷屏的揪心感染情况。我们每天也看到振奋人心的好消息！

        比如：这次的成都新型冠状病毒虽然传染性比较强，但是毒性却不如SARS；并且相关部门单位都已经把病毒传染很有效的控制之在一定范围上，以及辛苦的医护人员。

        人定胜天，我们全川人民众志成城，相信疫情很快就会过去！

        作为绵阳本土的楼市号，我们还是得聊聊疫情对绵阳楼市的影响。因为疫情，经济不确定性也在增强。对于绵阳楼市，这个冬天一定会更加漫长，很多人期待的楼市小阳春，或许不会有了……

        在楼市待的时间越长，越对这个行业心生敬畏。楼市下行，其实我们更应该注意风险。

        未来的绵阳楼市第一该想的不是怎么赚钱，不亏才是硬道理。以下是我们总结的楼市中的可能遇上的坑，一定要注意！

        绵阳买房一定要贷款！杠杆率甚至比涨幅更重要！

        诚然，涨幅虽然重要，杠杆率更重要——不同的2个房子，一个涨30%，一个涨50%，但前者是3成首付，而后者是全款。其实，收益率，当然是前者后。

        涨幅*杠杆率，前者几乎100%收益率，而后者只有50%，前者是后者的一倍。

        换句话，涨了30%的房子跑赢了涨幅50%的房子。这就是杠杆率的魅力。所以，与“买哪儿”相比，聪明的房产投资者更在乎“怎么买”。优化了怎么买，提高自己的杠杆率，最终收益一样会很高。

        注意！伪豪宅是坑!

        什么房都叫豪宅，这是不合理的。事实上，绵阳的豪宅其实并不多。

        充其量，大部分我们所说的豪宅，无非面积大一些的房子，其他方面并无太大区别。即便是有钱人，也很重视“偷了多少面积”、得房率、朝南的房间有多少等刚需才注重的因素。

        但凡有创新的产品，在绵阳混得都不太好。这也让房企普遍心态保守。当然，更本质的原因是：绵阳的房价更多是被地段公共资源推动而不是被产品驱动。（所以你仔细观察哈，绵阳啥子央企等等修的大盘，没啥外观好看的高楼，绵阳的高楼基本都千篇一律，哪怕是在闹市中心的大盘）

        与其花心思做产品，不如缴笔钱，挂个名校分校的牌子。反过来也提醒我们注意，不要被“伪豪宅”吸引。绵阳这个城市，中间阶层较多，高端和低端不多，200万以上一套房，接盘力并不强。所谓强者恒强的效应，在绵阳，并不明显。

        200万以上的房子流动性，在绵阳，很低。

        别买！市区没学区的老破旧！

        市区老旧房，其实很有魅力（比如，御营坝，南河坝，成绵路），毕竟，它所在的地段沉淀了很多人的记忆，因为有浓重的记忆与生活方式的路径依赖，他们不舍得离开后卖掉做置换。

        每个城市都有这样一批人，对地段的迷恋超过了价值本身。当然，住住也是可以的。只是房子本身的建筑结构、标准和面积尺度是无法承载真正的“美好”。

        大多数市区50多平60多平的2房，这与“改善”绝对是两回事。当然，我们可以很善意的说，老旧房，老人住住，那是对往日时光的眷念不舍，不习惯新城区崭新房子、商业综合体和大马路。

        所谓“烟火气”在于人口稠密、沿街商铺多。这种迷恋不是完全没道理，但过分迷恋只能说明改善能力不够，无法置换到同区域的新房或新城区的大房子。

        能力够得着，谁愿意住60平的老房子？说到底，很多老人不愿意离开老房子，资金能力不足占大部分。从城市变迁发展上来看，被动等待拆迁的财富命运要低于选择城市发展板块的主动性选择。

        现在卖不掉的房子，以后更难卖掉。这是硬核道理。

        真相！全款买房不是真有钱人！

        过去，一直有这样的误解：有钱人很潇洒的全款买房。

        其实，富人之所以为富，很大程度上在于充分运用负债及杠杆，无论产业还是买房都是如此。而全款买房，一般都是“穷人思维”。

        很多人会觉得没安全感，其实恰恰相反，有钱也不能全款买房，多出来的钱，你可以提前还款、可以做其他理财、还可以用来买其他房产，让你具备了多重选择能力。

        全款买房，理论上只有两种情况：（1）超低价二手房，房东必须要求全款；（2）全款买房之后做抵押。

        千万别轻易投资商铺、公寓！

        经常听人说商铺都是坑，然而这两年也有很多富人买到好铺子默不作声的赚取了超额利润！但是赚钱的商铺是属于会玩它的人。

        大家绝对别忽略了商业地产交易中的相关税费，这其中包括交易手续费、房屋登记费、印花税、契税、土地税、所得税、营业税金及附加、土地出让金、土地出让金契税。其中土地税和所得税高的吓人，即使你可以将这些税费转移给买家，也吃掉了自己的利润，买卖越频繁，交易成本越大。

        对于普通住房来说，即使租金不高，最坏的打算就是自己居住。但如果商铺租金不高的话，由于其所处的位置往往是人流大、人流杂的地方，根本不适合改造成自住的场所。

        再提醒大家，当你实在不知道怎么判断的时候，记住两句话：相信规律，相信常识，相信亲眼所见，这样大概率不会犯错；在绵阳楼市里，只要不犯错，你就赢了一半。