正文

       现在绵阳的房价真的路子真太野了，个人平均收入跟房价完全不成正比，绝大多数老百姓的月收入只有4000元左右，但绵阳的平均房价却是9500左右，社区特别的成熟地段基本都是10000+以上了，特别像跃进路附近周围的大盘，那更是仰望的一个房价，当小编正以为那里已经处于绵阳涪城区巅峰价的楼盘时，前天绵阳的土拍公布，正是刷新了小编的三观！成交楼面价7120.80元每平方...........那建好的商住楼价格会是多少呢？这是否也是在暗示着绵阳后面的房价也许都还有上升的趋势？以及再次炒起园艺山房价二手房升值空间？

       很多小伙伴也许很好奇，现在的绵阳房价为何居高不下，今天小编就以前几日土地拍卖结果为例！预测一下楼盘的楼面价是7120.81元每平方米，那么未来这块住宅楼一般定多少房价出售？房子售价多少才能保底？”           

       首先，我们要明白，所谓“楼面价”说白了只是开发商对建房单价的一个成本核算数据，开发商一般只用于初拟房价的时候参考，不会作为真实房价的参考数据，楼盘房子的真实房价更多的是随行就市，跟着市场浮动。楼面价与真实房价还是有不小差距的，并没有太相关的联系，楼面价只能作为房价初步定价的参考，并不能决定真实房价。

       一般情况下，开发商的拿地价格占据楼盘开发成本的40%左右，同行竞争激烈的时候，可能会占到开发成本的60%或许更多，“楼面价”的高低受拿地价影响。不过在此前房地产暴利的时代，拿地价也许只占到开发商真实销售房价的30%左右或许更低的标准，所以“楼面价”和真实房价也有很大的区别。

       据了解，如果一个绵中周边的这块地楼盘的楼面价是7120元/㎡，那么开发商在正常的情况下，初定房价会是楼面价的1.8-2.5倍，即初定房价大约为12816--17800元/㎡，这只是房价的一个大概估算定价。当然，面对特殊情况的时候，开发商也会调整初定房价，例如：如果绵阳当前房地产市场行情不好，房子不好卖，那么开发商就可能会推出一些打折优惠活动，但是实际房价肯定不会低于1.8倍楼面价；如果当前房地产市场行情大好，那么开发商也有可能涨价，那么真实房价就会高于开发商的初定房价，但是也不会很离谱，不然就该被投诉了，扰乱房地产市场，极有可能被我们绵阳的相关部门请去“喝茶”了。

       此外，小编所说的开发商以楼面价的1.8-2.5倍初定房价出售房子，这也不是绝对的。这个数据一般更适合我们成都省，这种有“限价”政策的城市。因为成都土地价格更高，开发商拿地成本一般会比建安成本要高不少，整个楼面价较高，又受当地楼市“限价”政策制约，所以出售房价不能定太高，利润也就相对没有那么可观了。而对于我们绵阳这种小城市而言，因为开发商拿地成本较低，建安成本反而占据比例更高，不过整个楼面价还是较低，当地又没有限购限售限价政策，那么房价自然也会跟着大环境走，真实房价是楼面价的2到3倍也属于正常。

        正常情况下开发商一拿到地，不久就开始建房了，但万一开发商是拿到土地以后，等准备到了2年限制开发的时间期限后，才开始建房，这个土地溢价就不多说了，肯定很可观。这个时候楼面价对真实房价的影响也变得没有了意义，真实房价至少也是楼面价2.5倍及以上了，假如万一开发商还捂盘惜售，那真的是利润最大化了。     

      小伙们你们是怎么看待前日绵阳所拍的这块土地的楼面价？以及这块地未来的发展前景呢？