在最新的政策动向中,国务院明确表示将对部分房价上涨过快的二、三线城市执行限购,尽管新一批的限购城市名单尚待公布,如深圳限购之后承接其外溢消费力的惠州、东莞等地开发商,已经心存担忧。而如果这些城市也限购,资金会否回流到一线城市?全面限购之后,“刚性”投资需求有何去处? 

  本期会客室邀来涉及深圳和周边房地产市场,以及银行界的嘉宾,反映深圳限购大半年至今,楼市资金流向二、三线城市和银行理财产品最为明显,而如果限购继续扩散,资金也可能回流。当然,还要看各地限购政策制定和执行的严格程度,以及各地房地产市场在价格方面的“让步”情况。 

  深圳楼市资金“外溢”现象明显 

  南方都市报:自去年10月深圳住宅限购以后,大家看到楼市资金主要分流去了哪些地方? 

  郭澍楠:楼市限购,大家第一反应是很多钱会流入股市,但事实上至今有机构公布的数据,大概也就20%左右。从房地产资金流向方面,分两块看,一块是开发商,近期媒体报道有些去开矿了,这是其资金转向投机性的体现;另一块是购房者、民间投资客,这块我看主要是流向了没有限购的二、三线城市,尤其一些具备稀缺自然资源的度假型地产。 

  南都:你们接触到一些项目在深圳一线城市限购的这一段时间,销售量价格是否有变化? 

  郭澍楠:比如惠州一些带温泉的楼盘,之前去的主要是集体开会或者节假日家庭游,而自去年底以来,上门客户量明显增加,不少深圳投资客过来购买,而且以前基本要先后看5次才能落定,这段时间大部分看两三次就买了。 

  南都:即便没有限购,不是也有限贷令吗?他们都一次性付款吗? 

  郭澍楠:这些城市控制得没有深圳等一线城市这么严格,找银行贷款还是有些操作空间,而且有些楼盘提供分期付款的解决方式。比如惠州

  房价已经6000元/平方米,上半年涨了24%,其中受深圳限购后投资客的外溢影响很明显。 

  甘伟:往二、三线城市走的现象确实很明显,因为在大通胀环境下,投资也成了“刚性需求”,惠州、东莞等深圳相邻城市就是第一波选择,其次就是长沙、成都等内地省会城市,多是深圳人“回乡置业”。在这种情况下,限购政策只能是一个接着一个,不断扩散,没办法停下来。最后你会发现全国大部分城市都将限购,在保障房供应量真正出来之前,商品房市场一放松就会反弹,必须如此“以时间换空间”。 

  南都:不仅往二、三线城市,还往香港,甚至海外。 

  甘伟:确实看到这一块的需求明显增大,但我们没有系统做这一块业务,另有些客户有海外投资需求,就直接推荐到移民公司了。 

  银行理财产品“吸金”供不应求 

  南都:二、三线城市也好,香港、海外也好,还是在房地产领域打圈,资金没有去到其他领域? 

  杨群勇:刚刚说的股市,确实无论从机构数据还是一线从业人员感受,对于楼市资金外溢的接纳量并没想象的大,不过,银行理财产品也成为吸收流动性的一大区域。近半年我们理财产品的业务量明显增大,虽然不全是来自楼市分流的资金,但确实从去年10月(深圳)限购以来,我们感觉社会的资金一下子特别多,今年上半年理财产品的供应量增加很多,但还是满足不了客户的需求。 

  南都:你们理财产品的销售量和去年同期比有多大增长? 

  杨群勇:这方面的资金需求确实超过我们的预期。比如上星期刚发了一个产品是10亿元额度,大概2分钟就被抢光了。这是一款低风险的短期产品,年化利率5.2%,销售速度之快真是惊人。 

  南都:现在银行对这块业务的政策导向是怎样的?

  杨群勇:尽可能多做,银行现在竞争的焦 点就是这块。即便同行都把焦 点放在这一块竞争,但大家发现这块业务还是做得更轻松了,因为需求真的增大了很多,很多客户主动找上门。 

  郭澍楠:我认为银行理财产品的热销,还不只是流动性过剩、投资需求旺盛的问题,还有两点原因,一是目前市场上高回报的产品没有了,以前最高回报的是炒房,现在被限贷限购而且房价也被压住了,如此暴利的渠道被压住,银行理财产品这类低风险、稳健回报的投资渠道就受关注了;二是了解这一块的人也增多了,原来是房地产所有人都懂,股票很多人也懂,此外的投资渠道就都小众了。 

  南都:但是从银行理财产品当中越短期的卖得越好来看,人们的投机意识还是很浓啊。 

  郭澍楠:因为这么些年,中国人投资已经习惯了赚快钱、赚大钱。要转变这一观念需要时间和大环境的变化,这也就是为何房地产的租金收益率已经不高,而且限购,还是那么多人想方设法买的原因。 

  “现在什么都不做或是最好选择” 

  南都:限购令继续扩散到二、三线城市的话,会不会令资金流向新的一些区域? 

  甘伟:我认为很困难。大家还是习惯于房地产,中国所谓有产业和无产最主要的差别就是有房子还是没有房子,不是说我有股票或者是我有金融产品,对房产的依赖是一个中国特色,而且过去十年的经历,很多人通过买房赚了钱,通过工作的收益远远没有一套房子带来的增值大,这也形成了买房赚钱的思维惯性。目前来看,

  豪宅的需求量非常大,尤其5000万以上的顶级物业,价格是非常坚定上行的。 

  南都:那怎么办,想方设法买吗? 

  甘伟:限购令是中央出的,而具体限购政策是各地方政府定的,那么还要看各地限购政策严不严,严的地方就可往不严的地方走。首先,政策制定上有差异;其次,政策执行是否严格到位还是个问题;再者,任何政策都有一段消化期,或者说适应期,可能刚限购的时候停了,过段时间之后心理预期变了,横向比较之后再做选择。虽然限购令还将扩大范围,但我看并不见得对中国房市有大影响,比如现在外资还是可通过一些方式和手段渗透进来。 

  郭澍楠:还有一点,如果大家都限购了,资金又会回流到一线城市,尤其如果一线城市房价下降,那么成交量立马就会上来,因为现在的情况和2008年不同,2008年那会是经济危机,确实恐慌了,而现在是大家一致看好,什么都涨而只有房价被强制压着。比如近期深圳限价,一些低价入市的楼盘就热销,借用他人名义买的人大把存在。

  南都:也有人说会回流到一线城市的商业地产。

  郭澍楠:商业地产本来就是住宅限购之后的一大资金流向,但现在我看已经过热了。写字楼可以追,但商铺要谨慎。 

  杨群勇:钱就像水一样蔓延流动,只不过它往高处流,往投资回报率高的地方去。房地产现在具有了两个属性:商品属性和金融属性,商品属性层面,刚性需求还是很强烈的,目前只是处于一个压抑状态;金融属性即投资属性层面,目前房地产的投资价值和其他一些资产比,回报率低一些,比如刚刚说的现在深圳买商铺的租金回报率普遍只有两三个点。考虑到政策因素,房地产短炒的空间也没有,所以我看有些资金就会流出去,流向香港或海外,或者找一些其他的资产,比如说黄金。 

  南都:但是,海外房产、黄金等,并不是普遍化的投资渠道。 

  杨群勇:当然,我刚说的都是专业投资者的考虑。其实对于一般人群,或者说保守型的,现在什么都不做可能是最好的选择。投资有一个美林时钟规律:美林证券根据十几年大资产的表现,将投资分几个阶段,从衰退到复苏到止涨,比如说2009年是复苏,从2010年下半年到现在是止涨―――通货膨胀在不停地创新高,真实利率在不停地升高,这种情况下,所有的资产内在价值都是打折扣都是下降的。根据美林时钟的规律,即使你拿着现金,通胀膨胀被贬值掉,但是你投资其他的风险更大。所以你宁可让资金贬值,也不要轻易去投一些有风险的资产。

  二、三线城市一旦限购,降价可能性大 

  南都:限购令扩散到二、三线城市,开发商是否已经担忧? 

  郭澍楠:我们在惠州看到开发商确实很担心,在加速推。比如有开发商原计划等到10月份现楼销售的,现在赶着7月底开盘。新一批的限购城市名单还没有出来,但如果广东有两三个,那么惠州很可能就在列了。广州、深圳、佛山已经限购了,接下来东莞、惠州、珠海的可能性最大。 

  南都:加快卖的情况下,会考虑降价吗? 

  郭澍楠:二、三线城市的房价比一线城市容易降,因为它供应量大。在惠州,其实房地产项目的利润率是明显比深圳低的,除了江北几个大盘利润率较高以外,本地开发商要是有800元/平方米的利润就偷笑了(当然他们的公司经营成本比较低),他们的胃口和野心本来就没有深圳开发商那么大,营销方面也比较单一,要快点卖就会降价,只要不亏本,反正后面还有地。 

  甘伟:确实,开发商的压力在下半年,如万科、保利等第一梯队的开发商,大部分的推盘计划都在下半年,而限购再扩散的话,势必会要选择部分区域或者部分类型的产品降价走量。显然,全国性开发商们的出货重点都不在深圳,而且深圳市场已经供不应求,房价即便降也是“意思一下”,不过深圳有“限价”,反正政府已经压着开发商直接不让涨价了。