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由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》和中国社会科学出版社共同举办的“NAES宏观经济形势季度分析会(2018年2季度)”在京举行。会上,中国社会科学院财经战略研究院邹林华博士做了《2018年下半年中国住房市场分析与展望》主题报告。

邹林华表示,目前,房价大多数时间都在上涨,住房市场供求形势及外部金融环境短期难以发生方向性大转变。他认为,在当前错综复杂的内外部经济形势下,房地产市场是潜在的风险,防止房价大起大落是房地产政策的首要目标。

2018年上半年住房市场大数据监测概况

通过对142个城市住房大数据监测发现,2018年上半年多数城市房价有所上涨,只有少数城市房价下跌。监测系统显示,从近半年的房价涨幅来看,与2017年12月相比,128个上涨城市中,上海下降2.01%,其他的都以小涨为主。其中10个城市,涨幅在5%-10%之间;有89个城市相对稳定,涨幅在0-5%之间。

从近一个月的涨速来看,监测系统显示,房价环比上涨的城市较上月有所增多。今年5月的涨速比4月上升0.97百分点,上海百分点下降0.37百分点。142个监测样本中有118个城市环比上涨,其中11个城市涨速2%;有23个城市环比下降;73个城市环比增速在0%-1%之间。

从年度涨幅来看,监测系统29个重点城市,一线城市和少部分二线城市房价年度涨幅较小。西安、成都、杭州青岛等房价5月年度同比涨幅30%以上;天津、北京、厦门、上海同比有不同程度的下跌,廊坊2018年5月下降28.86%。

2018年上半年房价上涨较快的城市既包括二线城市,也包括部分一线城市。另外,太原、大连、西双版纳等房价基数较低的城市,以及烟台、威海等热点二线城市周边的中小城市房价上涨较快。

从近半年的涨幅来看,多数城市住房租金相对稳定,部分城市租金上涨较快,西安、北京、青岛,在监测样本中涨幅前三名;郑州、石家庄、珠海等城市租金下跌;多数城市租金涨跌幅在1%以内。

2018年下半年形势分析与判断

从外部环境来看,国际形势复杂多变,住房市场不确定性显著增加。

从市场的基本面来看,由于我国尚属于城市化和工业化进程之中,所以当前并没有采取货币刺激的办法滋生房价的必要性,住房市场具备了软着陆的经济基础。

从融资条件来看,住房信贷市场趋紧。虽然说国家政策层面对于首次购房的支持态度并没有发生变化,但市场融资成本的提升,能够导致各商业银行的自主调高手段,利率将逐步进入历史的偏高区域,那时候对房价将会产生较大的抑制作用。

从政策面来看,限购限售的城市继续增加。

从城市化的进程来看,我国城市化进入一个新的发展阶段,二线城市的人才争夺力度加大,对原有的住房投资投机防控体系形成较大冲击。现有的住房信托政策与户籍条件挂钩,客观上会给住房投资投机以可乘之机,另外一些城市的发展具有比较强的依赖。

从市场的短期供给来看,部分城市的供求严重失衡。目前有上海、南京、长沙等城市公布了摇号政策,新房市场出现一房难求的局面。2014年以来,受纯政策的影响,新房供应相对萎缩,需求快速增长,对新房的价格管制本有积极作用,但由于数量太小,不仅没有能够平抑房价,反而成了套利的工具,形成了增长。更深层次的原因是,当前的城市化告别了粗放时代,进入追求品质的新发展阶段。

从市场的短期需求来看,混改货币化比例下降,对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的作用,但是在现阶段特定的历史条件下,还是大幅度的推高了当地房价,并对房价上涨提供支撑。不少地方政府在部署工作时,明确提出由货币化安置向实物安置的转变。随着去库存阶段的基本结束,安置比例下降成为一个必然,受此影响,二三四线城市住房供求矛盾有所缓解,市场将会出现降温。另外一方面,除了棚改货币化安置需求,还有人口城市化需求,所以棚改比例的下降并不会带来三四线城市的落体。

基于以上因素综合推测,住房市场供求形势及外部金融环境短期难以发生方向性大转变。

政策建议

在当前错综复杂的内外部经济形势下,房地产市场是潜在的风险,防止房价的大起大落应该是房地产政策的首要目标。

第一,始终保持货币政策的稳健性,不宜放水或大幅紧缩。

第二,坚持保持调控政策定力。在房价总体上涨的背景下,通过需求政策仍然是当前房地产调控的重要任务,快速上涨的三四线城市需要督促出台或者加码购房需求的投资政策。

第三,加大对市场游资及风险区域的监测预警。需要对三四线城市未来热度的下降和一线城市再度上涨的风险加以防范,

第四,二线城市加入人才争夺战的同时,采取预案,应对随之而来的住房投机炒作。因地制宜增加落户年限,避免引进渠道,对投资投机进行有效的监管,控制制度保障住房供给的增长与人口流入的相适应。

第五,多渠道扩大热点城市的住房供给。对于房价上涨过快,增加土地出让数量。利用自由土地建设改变租赁性职工宿舍,降低二手房交易收费。

第六,以建立城乡统一的建设用地市场为目标,进一步深化农村集体政策用地的改革。房地产问题的根源是土地问题,土地问题的根源是城乡土地市场的割裂问题。首先是在三权分立的条件下积极探索闲置宅基地的有效利用机制,及时的总结农村集体经营型建设用地建设试点经验,积极稳妥的扩大制度创新的适用范围,不断增加租赁性住房的供给,推进集体经营性建设用地。